退去時のトラブル回避！原状回復費用を抑える事前交渉術

# 退去時のトラブル回避！原状回復費用を抑える事前交渉術

賃貸物件を退去する際、多くの方が頭を悩ませるのが原状回復費用の問題です。「思ったより高額な請求が来た」「これは本当に支払う必要があるの？」といった疑問や不安を抱えている方も少なくないでしょう。実は、適切な知識と交渉術を身につけておくことで、不必要な費用負担を避けることができるのです。

この記事では、退去時のトラブルを未然に防ぎ、原状回復費用を適正に抑えるための実践的なアドバイスをご紹介します。賃貸契約時から退去時まで、各段階でできる対策について詳しく解説していきます。

## 原状回復とは何か？正しい理解が第一歩

原状回復とは、借主の故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗・毀損を借主の負担で修繕することです。しかし、「通常の使用による損耗・劣化（経年変化）」については、家主（大家さん）が負担すべきものとされています。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、以下のような区分が示されています：

借主負担の例

– 壁に釘やネジで開けた穴
– タバコのヤニや臭いによる損傷
– ペットによる損傷・臭い
– 故意に破損させた設備

家主負担の例

– 日照による壁紙の変色
– 家具の設置による床・壁紙のへこみや設置痕
– 経年による設備の故障
– 通常使用による壁紙の汚れ

この区分を理解することが、不当な請求から身を守る第一歩となります。

## 入居前の対策：トラブル回避は契約時から始まる

1. 契約書の細部まで確認する

賃貸契約書には原状回復に関する条項が含まれています。特に以下の点について注意深く確認しましょう：

– 「通常の使用による損耗は借主負担」という条項がないか
– 特約事項として一般的な原則と異なる負担が記載されていないか
– 敷金の返還条件や清算方法について

不明点や疑問点があれば、契約前に必ず確認・交渉することが重要です。

2. 入居時の物件状態を記録する

入居時に物件の状態を詳細に記録しておくことは非常に重要です。具体的には：

– 壁、床、天井、設備などの状態を写真や動画で記録
– キズや汚れがあれば、その場で管理会社に伝え、記録してもらう
– 入居時の確認書類には、既存の損傷について明記してもらう

これらの記録は、退去時に「もともとあった損傷」を証明する重要な証拠となります。

3. 原状回復のガイドラインについて確認する

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の存在を管理会社に伝え、このガイドラインに沿った対応をしてくれるか確認しましょう。多くの不動産会社はこのガイドラインを尊重していますが、認識していない場合もあります。

## 入居中の対策：日常的な心がけがトラブル防止に

1. 適切な掃除と手入れを行う

日常的な掃除と手入れは、退去時の原状回復費用を大きく左右します：

– キッチンやお風呂は定期的に清掃し、カビや汚れを蓄積させない
– エアコンのフィルター清掃など、設備のメンテナンスを怠らない
– 壁紙や床に無理な負荷をかけない工夫をする

2. 小さな修繕は自分で対応する

壁の小さな穴や軽微な損傷は、プロに頼まずとも自分で修繕できる場合があります。ホームセンターで売られている補修キットなどを活用しましょう。ただし、専門的な知識が必要な修繕や大きな損傷については、無理に自分で直そうとせず、管理会社に相談することをお勧めします。

3. 設備の不具合はすぐに報告する

水漏れや設備の故障など、放置すると被害が拡大するような問題は、発見次第すぐに管理会社に報告しましょう。迅速な対応が費用の抑制につながります。また、報告記録を残しておくことで、「借主の責任ではない」ことの証明にもなります。

## 退去前の対策：計画的な準備が肝心

1. 退去の意向を早めに伝える

退去を決めたら、契約で定められた期間内（通常1〜2ヶ月前）に管理会社に連絡します。この時点で、原状回復について以下の点を確認しておきましょう：

– 具体的にどのような箇所の修繕が必要になりそうか
– 大まかな費用見積もり
– 敷金からどれくらい差し引かれる可能性があるか

2. 退去前の下見（内見）を要請する

多くの管理会社では、正式な退去査定の前に、下見（内見）を行ってくれます。これを活用して：

– 修繕が必要な箇所を事前に把握する
– どこまでが「通常の使用による損耗」と認められるか確認する
– 自分でできる清掃や修繕の範囲について相談する

3. 入居時の記録と比較する準備をする

入居時に取った写真や動画、確認書類を整理し、退去時の査定に備えましょう。特に既存の損傷については、「これは入居時からあったもの」と主張できる証拠を用意しておくことが重要です。

## 退去時の対策：適切な交渉で費用を抑える

1. 立会い査定に必ず参加する

退去時の立会い査定には必ず参加し、以下の点に注意しましょう：

– 査定者がチェックする箇所を一緒に確認する
– 「これは通常の使用による損耗ではないか」と適宜質問する
– 修繕費用の見積もりについて説明を求める

疑問点があればその場で指摘し、後から「聞いていない」という事態を避けましょう。

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